Mietvertrag digital kündigen: Was in der Schweiz möglich ist

Wohnung gefunden, Umzug geplant – jetzt fehlt nur noch die Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses. In vielen Fällen bedeutet das noch immer: Schreiben erstellen, ausdrucken, unterschreiben, per Post versenden und darauf warten, dass die Verwaltung den Eingang bestätigt.

Dabei stellt sich eine naheliegende Frage: Warum lässt sich ein Mietvertrag nicht einfach digital kündigen?

Grundsätzlich ist das in der Schweiz möglich. Allerdings reicht eine gewöhnliche E-Mail oder eine eingescannte Unterschrift nicht automatisch aus. Entscheidend ist die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform – und genau hier kommt die qualifizierte elektronische Signatur (QES) ins Spiel.

Mit der eKündigung von Woonig lässt sich dieser Prozess inzwischen vollständig digital abbilden: Kündigung erfassen, qualifiziert elektronisch unterzeichnen, an die Verwaltung übermitteln und den Eingang digital bestätigen.

Warum eine Kündigung nicht einfach per E-Mail verschickt werden kann

Für Wohn- und Geschäftsräume schreibt das Schweizer Obligationenrecht die schriftliche Kündigung vor. Art. 266l OR hält zudem fest, dass Vermieter für die Kündigung ein kantonal genehmigtes Formular verwenden müssen.

Dieser Beitrag konzentriert sich deshalb auf die Kündigung durch die Mietpartei.

Bei der klassischen schriftlichen Kündigung erfüllt eine eigenhändige Unterschrift die Formvorschrift. Ein per E-Mail verschickter Text mit dem Namen darunter ist damit nicht gleichzusetzen. Auch ein eingescanntes Bild einer Unterschrift ersetzt nicht ohne Weiteres die gesetzlich erforderliche Unterschrift.

Genau das war lange einer der Gründe, weshalb der Kündigungsprozess trotz ansonsten digitaler Bewirtschaftung häufig beim Ausdruck und Postversand endete.

Heute gibt es dafür jedoch eine digitale Alternative.

Die QES ersetzt die handschriftliche Unterschrift

Das Schweizer Obligationenrecht stellt eine qualifizierte elektronische Signatur in Verbindung mit einem qualifizierten elektronischen Zeitstempel grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift gleich. Die Grundlage dafür findet sich in Art. 14 Abs. 2bis OR.

Auch das Bundesamt für Kommunikation BAKOM erklärt die unterschiedlichen Formen elektronischer Signaturen und die besonderen Anforderungen an eine qualifizierte elektronische Signatur.

Das ist ein wichtiger Unterschied zu anderen Formen elektronischer Unterschriften.

Wer beispielsweise mit dem Finger auf einem Tablet unterschreibt oder lediglich ein Bild seiner Unterschrift in ein PDF einfügt, verwendet damit noch keine QES. Bei einer qualifizierten elektronischen Signatur wird die Identität der unterzeichnenden Person über einen entsprechend geregelten Signaturprozess abgesichert.

Für eine digitale Mietkündigung bedeutet das: Die gesetzlich erforderliche Schriftform kann elektronisch abgebildet werden, ohne dass das Kündigungsschreiben ausgedruckt und von Hand unterschrieben werden muss.

Entscheidend ist also nicht, ob die Kündigung auf Papier oder digital erfolgt. Entscheidend ist, dass die vorgeschriebene Form eingehalten wird.

Genau auf dieser Grundlage arbeitet auch die eKündigung in Woonig. Die Kündigung wird mit einer QES unterzeichnet und anschliessend digital an die zuständige Verwaltung übermittelt.

Digital kündigen ändert nichts an Fristen und Kündigungsterminen

So praktisch der digitale Prozess ist: Die rechtlichen Grundlagen des Mietverhältnisses bleiben dieselben.

Für Wohnungen sieht Art. 266c OR grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin vor. Gibt es keinen Ortsgebrauch, gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Davon können vertragliche Vereinbarungen abweichen, weshalb vor einer Kündigung immer zuerst der konkrete Mietvertrag geprüft werden sollte.

Auch eine digital unterzeichnete Kündigung muss rechtzeitig bei der Vermieterschaft beziehungsweise der zuständigen Verwaltung eingehen.

Der Vorteil einer digitalen Kündigung liegt deshalb nicht darin, Fristen oder vertragliche Vorgaben zu umgehen. Vielmehr lassen sich die administrativen Schritte rund um die Kündigung vereinfachen.

Gerade die Übermittlung ist dabei interessant: Statt ein Schreiben auszudrucken, zur Post zu bringen und den weiteren Bearbeitungsstand ausserhalb des Verwaltungssystems zu verfolgen, kann die Kündigung direkt aus dem digitalen Prozess an die zuständige Stelle gelangen.

Und wenn es sich um eine Familienwohnung handelt?

Bei einer Familienwohnung kommt eine weitere Besonderheit hinzu.

Dient die gemietete Wohnung als Familienwohnung, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nach Art. 266m OR nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen. Dieselbe Regel gilt sinngemäss für eingetragene Partnerschaften.

Diese Voraussetzung verschwindet durch einen digitalen Prozess natürlich nicht.

Sie zeigt vielmehr, warum eine digitale Kündigung mehr sein muss als ein Onlineformular mit einem «Absenden»-Button. Rechtlich relevante Beteiligte, Identifikation und Signaturen müssen auch digital korrekt berücksichtigt werden.

Was passiert nach der Kündigung in einer Verwaltung?

Für Mieter endet die Kündigung häufig mit dem Versand.

Für die Immobilienverwaltung beginnt an diesem Punkt dagegen ein neuer Prozess.

Die Kündigung muss einem Mietverhältnis zugeordnet und geprüft werden.

Kündigungstermin und relevante Angaben müssen kontrolliert werden. Anschliessend folgen je nach Prozess die Bestätigung, die Planung des Auszugs, die Wohnungsabnahme und schliesslich die Wiedervermietung.

Kommt die Kündigung klassisch per Post, beginnt dieser digitale Prozess häufig mit einem analogen Dokument. Das Schreiben wird geöffnet, geprüft und die relevanten Informationen werden anschliessend in das Verwaltungssystem übertragen.

Damit entsteht ausgerechnet am Beginn der Wiedervermietung ein Medienbruch.

Wird die Kündigung dagegen bereits digital und strukturiert erfasst, kann sie unmittelbar im weiteren Prozess verwendet werden.

Das ist auch aus Sicht der Verwaltung der eigentliche Vorteil der eKündigung: Nicht nur die Unterschrift wird digital – auch der Übergang in die weitere Bearbeitung wird einfacher.

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So funktioniert die eKündigung in Woonig

Mit der eKündigung von Woonig wird der Prozess dort gestartet, wo auch andere Informationen rund um das Mietverhältnis zusammenlaufen.

Die Mietpartei erfasst die Kündigung direkt digital und ergänzt die erforderlichen Angaben. Anschliessend wird die Kündigung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur unterzeichnet und direkt an die zuständige Verwaltung übermittelt.

Auf Verwaltungsseite liegt die Kündigung damit bereits strukturiert vor. Die zuständige Person kann die Angaben und Unterlagen prüfen und den Eingang beziehungsweise die Kündigung digital bestätigen.

Der Signaturdienst ist direkt in den Woonig-Prozess eingebunden. Für die digitale Kündigung ist somit kein separater Wechsel zwischen unterschiedlichen Anwendungen erforderlich.

Das klingt zunächst nach einem vergleichsweise kleinen Prozessschritt. Für die Wiedervermietung ist er aber entscheidend.

Denn die Kündigung markiert den Übergang vom bestehenden Mietverhältnis zur nächsten Vermietung.

Vom Eingang der Kündigung direkt in die Wiedervermietung

Sobald feststeht, wann eine Wohnung frei wird, beginnt für die Verwaltung die nächste Aufgabe: das Objekt möglichst effizient wieder vermieten.

Objektdaten müssen aufbereitet, Inserate veröffentlicht, Besichtigungen koordiniert und Bewerbungen bearbeitet werden. Am Ende folgt der neue Mietvertrag.

Woonig verbindet genau diese Schritte innerhalb des Vermietungsprozesses. Auf die eKündigung können die erneute Vermarktung, das Bewerbermanagement, der eMietvertrag und die Objektübergabe folgen.

Damit wird die digitale Kündigung mehr als nur eine bequemere Alternative zum Brief.

Sie wird zum Ausgangspunkt eines durchgängigen Wiedervermietungsprozesses.

Statt:

Brief → manuell erfassen → Daten übertragen → Wiedervermietung starten

beginnt der Prozess bereits digital und kann dort weitergeführt werden.

Wie sich die folgenden Schritte optimieren lassen, zeigen wir auch in unserem Beitrag zur Wiedervermietung und Prozessoptimierung.

Wenn aus Papier ein durchgängiger Prozess wird

Viele Verwaltungsprozesse sind heute bereits digital – bis zu dem Moment, an dem eine Unterschrift notwendig wird.

Die qualifizierte elektronische Signatur schafft für die Mietkündigung eine Möglichkeit, auch diesen Schritt digital abzubilden und gleichzeitig die erforderliche Schriftform zu berücksichtigen.

Für Mieter bedeutet das: keine Kündigung ausdrucken, handschriftlich unterschreiben und postalisch versenden.

Für Verwaltungen bedeutet es: Kündigungen kommen strukturiert an und können direkt weiterbearbeitet werden, statt zunächst aus einem analogen Vorgang in den digitalen Prozess übertragen werden zu müssen.

Mit der eKündigung integriert Woonig deshalb nicht einfach einen digitalen Kündigungsbrief. Der entscheidende Mehrwert entsteht dadurch, dass Kündigung, Signatur, Übermittlung und anschliessende Bearbeitung innerhalb eines zusammenhängenden Prozesses stattfinden.

Mehr zum Ablauf erfahren Sie auf der Seite zur eKündigung in Woonig.