Mieterrechte bei Reparaturen – was übernimmt die Hausverwaltung und was nicht?
- Woonig
- 9. Sep.
- 3 Min. Lesezeit
Wenn in der Mietwohnung etwas kaputtgeht, stellen sich viele Mieter die gleiche Frage: Wer muss für die Reparatur bezahlen – Mieter oder Vermieter/Hausverwaltung?
Die Antwort hängt von der Art des Schadens und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab. In diesem Artikel erfahren Sie:
welche Reparaturen die Hausverwaltung übernehmen muss,
wann Mieter selbst verantwortlich sind,
welche Unterschiede es zwischen Deutschland und der Schweiz gibt,
und wie digitale Lösungen die Abwicklung vereinfachen.
1. Grundsatz: Instandhaltung ist Sache des Vermieters
Ob Heizungsausfall, defekte Elektroinstallationen oder ein Wasserschaden – der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten.
In Deutschland ist das in § 535 BGB geregelt.
In der Schweiz steht es in Art. 256 OR.
Das bedeutet: Reparaturen, die die Nutzung einschränken oder Schäden verursachen können, sind Sache der Verwaltung.
Typische Beispiele:
Heizung funktioniert nicht im Winter
Stromkreise sind defekt
Fenster und Türen sind undicht
Rohrbruch oder Wasserschaden
2. Kleinreparaturen & „kleiner Unterhalt“
Nicht jede Reparatur übernimmt automatisch die Verwaltung.
Deutschland
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel.
Mieter zahlen kleinere Reparaturen selbst, aber nur bis zu 75–100 € pro Fall und maximal 6–8 % der Jahresmiete pro Jahr.
Es betrifft nur Teile des direkten Mietgebrauchs (z. B. Wasserhahn, Türgriff, Lichtschalter).
Mehr dazu beim Deutschen Mieterbund.
Schweiz
Hier spricht man vom „kleinen Unterhalt“.
Alles, was Mieter ohne Fachkenntnisse selbst erledigen können, fällt darunter.
Typische Beispiele:
Glühbirnen oder Sicherungen wechseln
Duschschläuche, WC-Brillen, Backbleche ersetzen
kleine Abflüsse entstopfen (ohne Spezialwerkzeug)
Scharniere ölen
Kostenrahmen: oft bis ca. CHF 150–200 pro Reparatur (wichtiger als der Betrag ist aber die Art der Reparatur).
Ausführliche Infos bietet der Mieterverband Schweiz.
Alles darüber hinaus bleibt Sache der Verwaltung.
3. Grenzen: Was Mieter NICHT verlangen können
Es gibt klare Grenzen, was Mieter fordern dürfen. Hier einige Beispiele (besonders relevant für die Schweiz, gilt aber ähnlich auch in Deutschland):
Luxusrenovationen: Neue Küche oder Parkettboden, wenn die alten noch funktionstüchtig sind.
Ästhetische Verbesserungen: Wandfarbe nach Wunsch, rein optische Verschönerungen.
Umbauten: Balkon anbauen, Wände durchbrechen, Klimaanlage installieren.
Bagatellmängel: Geringfügige Mängel ohne wesentliche Beeinträchtigung → keine Mietzinsreduktion.
Selbst beauftragte Reparaturen: Kosten werden nur übernommen, wenn zuvor korrekt gemeldet wurde (Ausnahme: akute Notfälle).
Bestimmung von Handwerkern: Verwaltung entscheidet, welchen Fachbetrieb sie beauftragt.
4. So melden Mieter Reparaturen richtig
Damit keine Missverständnisse entstehen, sollten Mängel immer korrekt und nachvollziehbar gemeldet werden:
Schriftlich melden (Brief, E-Mail oder Mieterportal)
Frist zur Beseitigung setzen (z. B. 7–14 Tage, je nach Dringlichkeit)
Beweise sichern (Fotos, Zeugen, Datum)
Keine eigenmächtigen Reparaturen, außer im Notfall (Rohrbruch, Gefahr für Gesundheit/Sicherheit)
5. Digital = einfacher, schneller, transparenter
Viele Probleme entstehen, weil Meldungen verloren gehen oder nicht dokumentiert sind. Moderne Lösungen machen den Prozess für alle Beteiligten einfacher:
Mängel online melden (inkl. Foto-Upload)
Status jederzeit verfolgen – Mieter sehen, ob die Reparatur beauftragt wurde
Automatische Dokumentation – schützt beide Seiten bei Streitfällen
Direkte Kommunikation zwischen Verwaltung, Mieter und Handwerkern
Mit einem Mieterportal wie Woonig können Reparaturen digital gemeldet werden – schnell, einfach und über verschiedene Kanäle. Kein Papierkram, kein „Zettel im Briefkasten“, sondern alles zentral und nachvollziehbar.
Fazit
Grundsätzlich ist die Verwaltung für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Kleine Reparaturen („kleiner Unterhalt“ in der Schweiz, „Kleinreparaturen“ in Deutschland) müssen Mieter selbst übernehmen. Darüber hinaus dürfen keine Luxuswünsche oder ästhetischen Veränderungen verlangt werden.
Tipp: Wer Mängel digital meldet, spart Zeit und vermeidet Missverständnisse. Mit Lösungen wie Woonig behalten Mieter und Verwaltungen jederzeit den Überblick – für weniger Streit und mehr Transparenz.
FAQ – Häufige Fragen zu Reparaturen in Mietwohnungen
Wer muss Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?
Grundsätzlich ist der Vermieter bzw. die Hausverwaltung verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Kleinere Reparaturen („kleiner Unterhalt“ oder „Kleinreparaturen“) muss der Mieter selbst übernehmen.
Was fällt unter „kleinen Unterhalt“ in der Schweiz?
Arbeiten wie Glühbirnen oder Duschschläuche auswechseln, kleine Abflüsse entstopfen oder Scharniere ölen. Kostenrahmen: ca. CHF 150–200 pro Fall.
Was ist eine Kleinreparaturklausel in Deutschland?
Diese Klausel verpflichtet Mieter, kleine Reparaturen selbst zu zahlen – meist bis 75–100 € pro Fall und maximal 6–8 % der Jahresmiete pro Jahr.
Wie sollten Mieter Mängel richtig melden?
Schriftlich oder digital, mit genauer Beschreibung, Fotos und einer angemessenen Frist. So ist die Meldung dokumentiert und nachvollziehbar.
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