Stockwerkeigentum in der Schweiz: Die häufigsten Streitpunkte – einfach erklärt
- Woonig
- 23. Sept.
- 3 Min. Lesezeit
Stockwerkeigentum (STWEG) ist in der Schweiz eine beliebte Form des Immobilienbesitzes. Viele Menschen schätzen die Möglichkeit, eine eigene Wohnung zu besitzen und gleichzeitig von gemeinschaftlichen Anlagen wie Garten, Lift oder Heizung zu profitieren. Doch genau hier entstehen auch die meisten Fragen – und nicht selten Konflikte.
In diesem Beitrag erklären wir die komplexesten Themen rund um Stockwerkeigentum in der Schweiz (ZGB, Art. 712a ff.), zeigen, wo es häufig zu Diskussionen kommt, und geben Tipps, wie Sie als Eigentümer Klarheit schaffen können.
1. Sonderrecht oder gemeinschaftliche Teile – wer ist wofür verantwortlich?
Eine der wichtigsten Fragen im Stockwerkeigentum lautet:
Was gehört zur einzelnen Wohnung (Sonderrecht) und was ist gemeinschaftlich?
Sonderrecht: Teile der Liegenschaft, die nur ein Eigentümer nutzen darf (z. B. die Wohnräume).
Gemeinschaftliche Teile: Alles, was dem Gebrauch oder der Sicherheit aller dient (z. B. Dach, Fassade, Leitungen).
👉 Typische Streitfrage: Fenster und Rollläden. Der Rahmen gilt meist als gemeinschaftlich, das Glas kann Sonderrecht sein – je nach Reglement.
Gerade bei Fenstern, Balkonen oder Terrassen kommt es oft zu Unklarheiten. Ein Blick ins Begründungsakt oder Reglement schafft hier Klarheit.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie zudem wissen, worauf Sie beim Kaufvertrag besonders achten müssen.
2. Kostenverteilung: Nebenkosten & Erneuerungsfonds
Die Kosten für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile werden in der Regel nach Wertquoten verteilt. Doch es gibt Ausnahmen:
Heizkosten: oft verbrauchsabhängig.
Liftkosten: teilweise nach Stockwerk.
Besonders heikel ist der Erneuerungsfonds:
Wie hoch sollen die Beiträge sein?
Wann dürfen die Mittel verwendet werden?
Müssen wirklich alle für eine grosse Sanierung zahlen?
👉 Tipp: Eine transparente Abrechnung und klare Regeln im Reglement verhindern viele Konflikte.
3. Beschlüsse in der Stockwerkeigentümerversammlung
Ohne die Versammlung der Stockwerkeigentümer geht gar nichts. Hier werden wichtige Entscheidungen gefällt – etwa über Sanierungen oder Kostenverteilungen.
Das Problem: Nicht jede Entscheidung benötigt die gleiche Mehrheit.
Notwendige Unterhaltsarbeiten → einfaches Mehr.
Nützliche Verbesserungen → qualifiziertes Mehr.
Luxuriöse Massnahmen → oft Einstimmigkeit.
Schon die richtige Einordnung einer Massnahme sorgt häufig für Diskussionen.Einen Überblick über die verschiedenen Mehrheiten finden Sie z. B. bei Stockwerkeigentum Schweiz – Verband.
👉 Mit digitalen Abstimmungs- und Protokollfunktionen von Woonig behalten Eigentümer jederzeit den Überblick über Beschlüsse und deren Umsetzung – auch wenn sie nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen können.
4. Sanierungen und bauliche Massnahmen
Ein Dauerbrenner im STWEG sind Sanierungen: Dach, Fassade oder Heizung betreffen alle. Oft geht es dabei um hohe Investitionen.
Auch Umbauten innerhalb einer Wohnung (z. B. Wanddurchbruch, Badumbau) können zustimmungspflichtig sein – etwa wenn sie die Statik, Leitungen oder das Erscheinungsbild beeinflussen.
👉 Konfliktpotenzial: Ist ein Vorhaben notwendig, nützlich oder luxuriös? Davon hängt ab, wie viele Eigentümer zustimmen müssen. Hilfreich ist zudem ein Blick in die rechtlichen Grundlagen im ZGB.
5. Reglement und Sondernutzungsrechte
Das Reglement ist die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft. Es regelt Nutzung, Kostenverteilung und Verwaltung. Problematisch wird es, wenn Formulierungen unklar oder veraltet sind. Änderungen sind zudem oft schwer durchzusetzen, da qualifizierte Mehrheiten oder Einstimmigkeit nötig sind.
Hinzu kommen Sondernutzungsrechte (z. B. für Gärten, Parkplätze oder Terrassen). Diese sind kein Sonderrecht, sondern ein exklusives Gebrauchsrecht. Streit entsteht häufig bei Fragen des Unterhalts oder der Gestaltung.
👉 Einen praxisnahen Überblick bietet auch HEV Schweiz – Stockwerkeigentum.
6. Die Rolle der Verwaltung
Eine kompetente Verwaltung ist für jede STWEG Gold wert. Sie kümmert sich um Abrechnungen, Einberufungen und die Umsetzung von Beschlüssen. Doch:
Manche Verwaltungen arbeiten nicht transparent.
Eigentümer fühlen sich schlecht informiert.
Unklarheiten über Kompetenzen führen zu Spannungen.
👉 Regelmässige Kontrolle und klare Kommunikation mit der Verwaltung sind entscheidend. Genau hier setzt Woonig an: Die Plattform erleichtert den Austausch zwischen Eigentümern und Verwaltung, bündelt alle Mitteilungen zentral und sorgt dafür, dass wichtige Informationen nicht verloren gehen.
Fazit: Komplex, aber lösbar
Stockwerkeigentum bietet viele Vorteile – bringt aber auch rechtliche und praktische Herausforderungen mit sich. Besonders wichtig sind:
Klare Abgrenzungen von Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen.
Eine faire und transparente Kostenverteilung.
Eine sorgfältige Beschlussfassung und Dokumentation.
Ein aktuelles, eindeutiges Reglement.
Wenn Unsicherheiten bestehen oder Konflikte entstehen, lohnt es sich, juristischen Rat oder eine spezialisierte Verwaltung beizuziehen. So lassen sich Streitigkeiten vermeiden und der Wohnfrieden sichern.
👉 Mit Woonig haben Eigentümer und Verwaltungen zudem ein digitales Werkzeug an der Hand, das für mehr Transparenz, einfache Kommunikation und eine klare Dokumentation sorgt – und damit viele Streitpunkte schon im Ansatz entschärfen kann.
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