Welches Immobilienportal funktioniert an welchem Standort am besten?

Eine Wohnung wird auf mehreren Immobilienportalen ausgeschrieben. Nach wenigen Tagen sind zahlreiche Anfragen eingegangen. Auf den ersten Blick scheint die Vermarktung erfolgreich.

Doch welches Portal hat tatsächlich die besten Ergebnisse geliefert?

War es die Plattform mit den meisten Anfragen? Diejenige, auf der besonders schnell erste Interessenten reagiert haben? Oder der Kanal, über den am Ende die meisten passenden Bewerbungen entstanden sind?

Welches Immobilienportal am besten funktioniert, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind Standort, Objektart, Zielgruppe und die Entwicklung vom ersten Lead bis zur Bewerbung.

Für Immobilienverwaltungen wird deshalb weniger die allgemeine Reichweite eines Portals interessant als die Frage, welche Plattform für das eigene Portfolio tatsächlich funktioniert.

Das beste Immobilienportal gibt es nicht

Bei der Auswahl von Immobilienportalen liegt es nahe, sich an Bekanntheit und Reichweite zu orientieren. Beides spielt eine Rolle – sagt aber noch wenig darüber aus, wie ein konkretes Objekt performt.

Eine 2.5-Zimmer-Wohnung in einem urbanen Zentrum spricht eine andere Zielgruppe an als eine Familienwohnung in einer kleineren Gemeinde. Eine hochpreisige Neubauwohnung wiederum kann auf anderen Kanälen Resonanz erzeugen als eine klassische Bestandswohnung.

Auch regionale Unterschiede spielen eine Rolle. Ein Portal, das an einem Standort regelmässig gute Ergebnisse liefert, muss in einer anderen Region nicht zwangsläufig dieselbe Wirkung erzielen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

Welches Portal hat grundsätzlich die grösste Reichweite?

Sondern:

Welcher Kanal erzeugt für dieses Objekt, an diesem Standort und für diese Zielgruppe die passende Nachfrage?

100 Leads sind nicht automatisch besser als 30

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, warum die reine Anzahl der Anfragen schnell täuschen kann.

Portal A liefert innerhalb weniger Tage 100 Leads. Portal B bringt lediglich 30.

Auf den ersten Blick scheint Portal A klar erfolgreicher zu sein.

Doch von den 100 Interessenten auf Portal A vereinbaren nur zwölf eine Besichtigung und drei reichen anschliessend eine vollständige Bewerbung ein. Von den 30 Interessenten auf Portal B kommen dagegen 14 zur Besichtigung und sieben bewerben sich.

Plötzlich sieht die Bewertung anders aus.

Die Anzahl der Leads ist weiterhin relevant. Entscheidend ist aber auch, was danach mit diesen Leads passiert.

Reichweite zeigt, wie viele Interessenten ein Inserat erreicht. Conversion zeigt, wie viele davon tatsächlich den nächsten Schritt im Vermietungsprozess machen.

Für Immobilienverwaltungen ist deshalb der gesamte Weg vom ersten Kontakt bis zur Bewerbung wesentlich aussagekräftiger als eine einzelne Reichweitenzahl.

Der Vermietungsprozess zeigt, wo Interessenten verloren gehen

Vereinfacht lässt sich der Weg eines Interessenten so darstellen:

Inserat → Anfrage → Besichtigung → Bewerbung → Mietvertrag

An jedem Übergang können andere Probleme sichtbar werden.

Ein Inserat erzeugt beispielsweise viele Aufrufe, aber kaum Anfragen. Dann sollte geprüft werden, ob Mietzins, Darstellung oder Informationen zur Zielgruppe passen.

Wie sich bereits das Inserat selbst verbessern lässt, zeigen wir ausführlicher in unserem Beitrag Wohnungsinserate optimieren: Was wirklich mehr Bewerbungen bringt.

In einem anderen Fall entstehen zahlreiche Anfragen, aber nur wenige Interessenten vereinbaren eine Besichtigung. Vielleicht fehlen vorab wichtige Informationen oder die Erwartungen an das Objekt stimmen nicht mit der Realität überein.

Und wenn viele Personen eine Wohnung besichtigen, anschliessend aber kaum Bewerbungen eingehen, liegt die Herausforderung vermutlich nicht mehr beim Portal allein.

Genau deshalb ist es sinnvoll, Vermarktung nicht nur anhand des ersten Kontakts zu beurteilen. Die Qualität eines Kanals zeigt sich auch daran, wie sich seine Leads im weiteren Prozess entwickeln.

Wie schnell kommen die ersten Anfragen?

Neben Anzahl und Qualität der Leads spielt auch die Geschwindigkeit eine Rolle.

Ein Portal kann bereits wenige Stunden nach Veröffentlichung relevante Anfragen erzeugen, während auf einem anderen Kanal erst nach mehreren Tagen Resonanz entsteht.

Diese sogenannte Lead Velocity zeigt, wie schnell Nachfrage aufgebaut wird.

Gerade bei der Wiedervermietung kann das ein wertvoller Frühindikator sein. Bleiben Reaktionen auf ein Objekt ungewöhnlich lange aus, muss eine Verwaltung nicht zwangsläufig mehrere Wochen warten, bevor sie reagiert.

Sie kann früher prüfen, ob Inserat, Preis oder Kanalauswahl angepasst werden sollten.

Aussagekräftig wird diese Kennzahl vor allem dann, wenn sie nicht nur für eine einzelne Wohnung betrachtet wird. Über mehrere Vermietungen hinweg können sich Muster zeigen: Welche Plattform erzeugt an bestimmten Standorten besonders schnell Nachfrage? Und wo dauert es regelmässig länger?

Region, Objekt und Zielgruppe verändern das Ergebnis

Genau hier wird der Vergleich der eigenen Vermarktungsdaten interessant.

Angenommen, eine Immobilienverwaltung betreut Liegenschaften in mehreren Städten und Gemeinden. Bisher werden alle verfügbaren Wohnungen standardmässig über dieselben Plattformen veröffentlicht.

Mit der Zeit zeigt sich möglicherweise, dass ein Portal bei Stadtwohnungen besonders schnell Nachfrage erzeugt. Eine andere Plattform bringt bei Familienwohnungen in kleineren Gemeinden zwar weniger Leads, dafür einen höheren Anteil vollständiger Bewerbungen.

Damit wird aus einer allgemeinen Annahme wie

„Portal A funktioniert bei uns gut“

eine wesentlich konkretere Erkenntnis:

„Portal A funktioniert bei dieser Objektart und an diesen Standorten besonders gut.“

Das ist für zukünftige Vermarktungsentscheidungen deutlich wertvoller.

Denn Immobilienvermarktung findet nicht in einem theoretischen Gesamtmarkt statt.

Jede Wohnung hat einen konkreten Standort, einen bestimmten Mietzins und eine eigene Zielgruppe.

Wenn ein Objekt plötzlich zum «Ladenhüter» wird

Auch Objekte, die ungewöhnlich lange auf dem Markt bleiben, liefern wichtige Informationen.

Wenn vergleichbare Wohnungen normalerweise schnell ausreichend Nachfrage erzeugen, ein einzelnes Objekt aber kaum Resonanz erhält, sollte genauer hingeschaut werden.

Entstehen zu wenige Anfragen? Gibt es zwar Interessenten, aber kaum Besichtigungen? Oder finden Besichtigungen statt, ohne dass anschliessend Bewerbungen eingehen?

Je nachdem liegt die Lösung an einer anderen Stelle.

Einfach ein zusätzliches Portal hinzuzunehmen, hilft beispielsweise wenig, wenn das eigentliche Problem beim Mietzins oder bei der Darstellung des Objekts liegt.

Daten helfen deshalb nicht nur dabei, erfolgreiche Kanäle zu erkennen. Sie zeigen auch frühzeitig, wo eine laufende Vermarktung von den üblichen Ergebnissen abweicht.

Eigene Vermarktungsdaten statt Bauchgefühl

Je mehr Objekte eine Verwaltung vermietet, desto wertvoller wird ihre eigene Datenbasis.

Allgemeine Reichweitenzahlen können eine Orientierung geben. Für das eigene Portfolio beantworten sie aber nicht alle relevanten Fragen.

Welche Plattform erzeugt bei unseren Objekten die meisten qualifizierten Leads? Wo kommen erste Reaktionen besonders schnell? Über welche Kanäle entstehen tatsächlich Besichtigungen und Bewerbungen? Und unterscheiden sich die Ergebnisse je nach Standort?

Wer diese Informationen über mehrere Vermietungen hinweg betrachtet, kann Entscheidungen zunehmend auf den eigenen Erfahrungswerten aufbauen.

Der Woonig Vermarktungsmonitor macht die Leistung vergleichbar

Genau hier setzt der Vermarktungsmonitor von Woonig an.

Immobilienverwaltungen können die Performance ihrer Vermarktung zentral betrachten und beispielsweise nach Zeitraum, Plattform, Standort, Eigentümer oder Liegenschaft auswerten.

Dadurch wird sichtbar, wo Leads entstehen, wie schnell erste Anfragen eintreffen und wie sich Interessenten im weiteren Vermietungsprozess entwickeln.

Der entscheidende Unterschied zu einer reinen Portalstatistik: Die Betrachtung endet nicht bei Klicks oder Anfragen.

Sie reicht weiter zu Besichtigungen und Bewerbungen und schafft damit einen besseren Blick darauf, welcher Kanal tatsächlich zum Vermietungsprozess beiträgt.

Auch Unterschiede zwischen Standorten oder auffällige Objekte lassen sich schneller erkennen.

Nicht weniger inserieren – sondern gezielter entscheiden

Datenbasierte Vermarktung bedeutet nicht automatisch, möglichst wenige Immobilienportale zu nutzen.

Bei einer Erstvermietung, einem neuen Standort oder einer Zielgruppe, für die noch wenig eigene Erfahrung vorhanden ist, kann eine breite Ausschreibung weiterhin sinnvoll sein.

Der Unterschied liegt darin, was die Verwaltung aus den Ergebnissen lernt.

Vielleicht zeigt sich, dass zwei Plattformen an einem bestimmten Standort den grössten Teil der qualifizierten Nachfrage erzeugen. Vielleicht ergänzt ein kleinerer Kanal die grossen Portale überraschend gut. Oder eine Plattform funktioniert bei bestimmten Objektarten deutlich besser als im restlichen Portfolio.

Solche Erkenntnisse entstehen nicht aus Bauchgefühl, sondern aus den eigenen Vermarktungsdaten.

Mit dem Vermarktungsmodul von Woonig können Immobilienverwaltungen den Prozess von der Ausschreibung über Besichtigungen und Bewerbungen bis zum Mietvertrag zentral abbilden. Der Vermarktungsmonitor ergänzt diesen Prozess um die entscheidende Frage:

Was funktioniert tatsächlich?

Fazit: Nicht das grösste Portal ist automatisch das beste

Welches Immobilienportal am besten funktioniert, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Reichweite allein sagt noch nicht, ob ein Kanal erfolgreich zur Vermietung beiträgt. Relevant sind auch die Geschwindigkeit der Nachfrage, die Qualität der Leads und deren Entwicklung zu Besichtigungen und Bewerbungen.

Wer diese Daten zusätzlich nach Standort und Objekt betrachtet, erhält eine wesentlich bessere Grundlage für zukünftige Vermarktungsentscheidungen.

So wird aus Bauchgefühl eine fundierte Entscheidung – und aus der Frage

„Welches Immobilienportal ist das beste?“

wird die deutlich sinnvollere Frage:

„Welches Immobilienportal liefert für dieses Objekt und an diesem Standort die besten Ergebnisse?“