Wissenswertes

Ein Mietvertrag ist in der Schweiz formfrei gültig.

Das bedeutet: Ein mündlicher Mietvertrag ist genauso verbindlich wie ein schriftlicher.

Empfohlen wird jedoch die Schriftform, da sie Abmachungen klar dokumentiert und spätere Streitigkeiten verhindert.

Ein Mietvertrag sollte folgende Mindestangaben enthalten:

• Mietobjekt (Adresse, Beschreibung)

• Mietzins und Nebenkosten

• Vertragsbeginn und Kündigungsfristen

• Parteien (Vermieter / Mieter)

• Kaution (falls vereinbart)

Je nach Kanton können zusätzliche Formulare (z. B. Formular zur Anfangsmietzinsbegründung) Pflicht sein.

Die Mindestmietdauer ist nicht gesetzlich vorgegeben.

Sie wird im Mietvertrag festgelegt und beträgt häufig 12 Monate, manchmal auch 24.

Während der Mindestmietdauer ist eine ordentliche Kündigung meist nicht möglich, ausser der Mietvertrag lässt es ausdrücklich zu.

Ein Rücktritt vor Mietbeginn ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Der Vertrag gilt ab Unterzeichnung.

Sie können jedoch:

• einen zumutbaren Nachmieter stellen

• oder regulär nach den vertraglichen Fristen kündigen

Falls durch die vorzeitige Beendigung Kosten entstehen, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Unbefristeter Vertrag:

• läuft ohne Enddatum

• kann zu den üblichen Terminen gekündigt werden

Befristeter Vertrag:

• endet automatisch am vereinbarten Datum

• kann in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden

Befristungen müssen sachlich begründet sein (z. B. Sanierungen).

Der Mietzins muss:

• kostendeckend,

• angemessen

• und nicht missbräuchlich

sein.

Er basiert häufig auf:

• Kapitalkosten

• Unterhalt & Betrieb

• Wertquote (bei STWE)

• orts- und quartierüblichen Vergleichen

Zulässige Gründe sind u. a.:

• Erhöhung des Referenzzinssatzes

• allgemeine Teuerung

• wertvermehrende Investitionen

• Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit

Jede Erhöhung muss mittels kantonalem Formular begründet werden.

Der Mietzins gilt als orts- und quartierüblich, wenn er vergleichbar ist mit:

• ähnlichen Wohnungen

• in derselben Lage

• mit vergleichbarem Standard und Baujahr

Für Vergleiche werden oft 5–10 Referenzobjekte beigezogen.

Sinkt der Referenzzinssatz → Mieter haben Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Steigt er → Vermieter dürfen eine Erhöhung vornehmen.

Die Änderung wird pro ¼ Prozentpunkt angepasst. Ein Betragsrechner kann online genutzt werden (z. B. Mieterverband oder HEV).

Ein Anfangsmietzins gilt als missbräuchlich, wenn:

• er deutlich über vergleichbaren Wohnungen liegt, ohne sachlichen Grund

• eine Vormieter-Miete unverhältnismässig erhöht wurde

• eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt wurde

In solchen Fällen kann der Mietzins innert 30 Tagen nach Wohnungsbezug angefochten werden.